Реплика главы Жилстройсбербанка Ляззат Ибрагимовой о том, что казахстанцы с зарплатой 150 тыс. тенге вполне могут накопить на собственное жилье, если откажутся от вечеринок и походов в кафе и рестораны, привлек к госпоже банкиру негативное внимание общества. Во-первых, назидательная интонация Ибрагимовой отнюдь не нова – ее нередко можно услышать из уст казахстанских чиновников, призывающих «расточительных» сограждан к бытовому аскетизму. Во-вторых, глава ЖССБ задела казахстанцев за живое, поскольку недоступность жилья – одна из актуальнейших социальных проблем казахстанского общества.

Впрочем, при всей своей актуальности эта тема редко мелькает в докладах чиновников о динамике социально-экономических показателей. Последнее фундаментальное исследование в этой сфере было представлено в Отчете о финансовой стабильности, подготовленном Национальным банком РК еще по итогам 2014 года. Однако можно с уверенностью предположить, что с тех пор ситуация кардинальным образом не изменилась.

Итак, согласно исследованию Нацбанка, доля домохозяйств, обладающих комфортным уровнем заработной платы для покупки жилья площадью в 54 квадратных метра за 3 года – именно таким сроком необходимых накоплений в международной практике ограничено представление о доступности жилья – составила всего 2,9%, а в абсолютном выражении — 146,6 тыс. домохозяйств из 5,1 млн., насчитывающихся в Казахстане.

Необходимым уровнем заработной платы для выплаты ежемесячного вознаграждения по ипотечному займу для приобретения жилья площадью в 54 кв. метров три года назад располагали только 5,7% всех домохозяйств в республике.

Есть и более свежие цифры, основанные на исследовании агентства Ranking.kz, проведенном в 2016 году. Согласно ему, среднестатистическому жителю регионов (за исключением Алматы и Астаны) со средним заработком для приобретения однокомнатной квартиры нужно экономить и откладывать средства как минимум 16 лет.

Что касается условий ипотечного займа, то для среднестатистического казахстанца они по-прежнему являются неподъемными, утверждают эксперты Ranking.kz. На обслуживание ипотеки на приобретение условной однокомнатной квартиры на первичном рынке сроком на 15 лет со ставкой 17% годовых работающий казахстанец из регионов со средним доходом будет тратить свыше 60% от своей зарплаты ежемесячно – или более 80 тысяч тенге.

В последние год-два в связи со стартом программы жилищного строительства «Нурлы жер», оператором которого и является вышеупомянутый Жилстройсбербанк, чья глава призвала казахстанцев к отказу от светских развлечений, ситуация несколько улучшилась. В частности, такой показатель как обеспеченность жильем вырос с 18,4 кв. м на человека в 2010 году до 21 кв. м к началу 2017 года. Тем не менее, это все равно меньше стандарта ООН, который составляет 30 кв. м.

Вместе с тем, завышенных ожиданий общества программа, пожалуй, не оправдала. Напомним, что на стадии обсуждения «Нурлы жол» общественный деятель Талгат Абдижаппаров заявил, что главный ее эффект заключается в социальном оптимизме. По мнению эксперта, предшествовавшие ей программы были чаще всего направлены на дотацию и поддержку бизнеса. Указывая на то, что в рамках новой стратегии будет выделено 600 тыс. участков под индивидуальное жилищное строительство Абдажаппаров отмечал, что это первая программа для людей и про людей.

Однако при выходе из правительственных коридоров программа «Нурлы жер» претерпела изменения, в том числе в части внушаемого ею социального оптимизма. Сейчас в программе выделяется пять направлений: поддержка ипотечного кредитования путем субсидирования ипотечных займов – государство будет возмещать 7% кредитной ставки, а для конечного потребителя она составит 10%. Помощь застройщикам, также в виде субсидирования процентной ставки по кредитам. Также в рамках программы будет продолжено строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений – эта схема работает в Казахстане с 2003 года. Еще одно направление программы - обеспечение массивов с индивидуальной жилищной застройкой инженерными коммуникациями. Наконец, в рамках программы будет строиться арендное жилье для социально уязвимых слоев населения.

Отметим, что еще на стадии обсуждения проекта программы в ее адрес звучала критика по поводу ориентированности на раздачу субсидий. Заведующий Центром стратегических разработок и анализа Администрации Президента РК Айдын Кульсеитов в частностиотмечал, что простое вливание госсредств в кредитование и субсидирование процентных ставок приведет к росту цен на жилье в краткосрочном периоде, что в итоге только ухудшит проблемы строительного сектора.

Ключевым пунктом программы, по мнению эксперта, должны были стать три задачи: сделать жилье более доступным, придать толчок развитию строительной и смежных с ней отраслей. В то время как выделение госсредств на субсидирование процентной ставки по кредитам бизнесу и ипотечным займам это, прежде всего, помощь банкам второго уровня. Проблема субсидий, по мнению Кульсеитова, заключается в том, что, во-первых, они искажают рыночную стоимость самого объекта, во-вторых, помогают не сколько производителю и покупателю жилья, сколько финансовому сектору.

Однако, по-видимому, эти критические замечания, прозвучавшие на стадии обсуждения проекта, не были учтены при верстке его окончательной редакции.

Экономический обозреватель Денис Кривошеев согласен с тем, что программа «Нурлы жер» отвечает, прежде всего, интересам сектора кредитования, затем подрядчиков, крупных стройкомпаний с высокими издержками. Разговора о людях в ней и не идет.

В то же время Кривошеев обращает внимание на то, что доступность жилья зачастую связана со спекулятивными факторами – сегодня, как минимум, в половине случаев жилье в таких городах, как Астана и Алматы приобретается не для проживания, а с целью инвестиций – в том числе дальнейшей сдачи в аренду.

«В результате в одних руках концентрируется десятки и даже сотни объектов. Бороться с этим можно введя, к примеру, налог на роскошь, который бы снизил инвестиционную привлекательность рынка жилья. Затем, нужно распространять практику обязательной декларации расходов и доходов, которая исключила бы возможность инвестирования в жилье коррупционной маржи. Уверен, что эти меры приведут к росту предложения на рынке недвижимости. Только после этих действий следует решать, сколько строить и для кого», - считает экономический обозреватель.

По мнению Кривошеева, одним из слабых мест программы «Нурлы жер» является участие в ней государства как одного из игроков строительной отрасли, тогда как в оптимальном варианте оно должно лишь создавать систему стимулов.

«Государство должно строить жилье только для тех, кто не может это сделать сам и передавать его в аренду. Возможно, приобретать часть построенного жилья у застройщиков в обмен на землю и коммуникации. Что касается строительства инженерной инфраструктуры в массивах с индивидуальной застройкой, то и это излишне: гораздо лучше было бы поддержать создание кооперативов собственников участков, стимулировать использование новых технологий. Государство должно было взять на себя разве что предоставление универсальных проектов, разработанных с учетом специфики региона. Плюс - бесплатно выделять мощности, создавать удобные трансферные условия. То же самое касается многоэтажного строительства. Тогда функции заказчика перейдут непосредственно к будущим жильцам. Параллельно это позволит внедрить формы самоуправления и повысит ответственность собственников жилья», - заключает экономический обозреватель.

Жанар Тулиндинова (Астана)

Поделиться: